전세보증금 반환 - 임대차보증금 반환절차와 임차권등기 및 청구 소송

전월세 계약이 종료되면 집주인이 임차인에게 전월세 보증금을 반환해야 하는데, 계약 종료 이후에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우 임대차보증금을 반환받기 위한 절차를 진행해야 합니다.  임대차보증금 반환 절차 및 임차권 등기 제출서류와 효과 및 청구소송에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대차보증금 반환

임대계약을 체결한 전.월세 주택의 계약이 만료되면 집주인인 임대인은 임차인에게 계약만료 시 임대보증금을 반환해야 합니다.

 

임대차보증금 반환 절차

 

1. 계약 해지 통지

전.월세 임대차 보증금을 반환받기 위해서는 임대차 계약이 적법하게 종료되어야 하며, 정당하게 종료된 임대차 계약의 보증금을 반환받으려면 법에서 정한 기간 내에 임대인에게 '계약 해지 통지'를 해야 합니다.

 

계약 해지 통지를 하지 않을 경우 묵시적 갱신 규정에 따라 계약 기간이 자동으로 2년 연장되며, 이로 인해 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 임차권 등기 명령 신청

임대차 기간이 종료되었지만 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인이 등기된 전세권 또는 임차권을 가지고 있지 않다면 대항력과 우선 변제권의 효력 유지를 위한 조치를 해야 합니다..

 

대항력과 우선변제권의 효력유지를 위해서는 만료된 주택의 보증금을 받기 전까지 주소를 다른 곳으로 이전하지 않아야 합니다.

 

만약 주소를 이전하거나 점유를 이전해야 하는 경우가 발생하게 된다면, '임차권 등기 명령'을 신청해야만 보증금을 안전하게 반환받을 수 있습니다. 임차권 등기 명령을 신청하면 기존의 대항력과 우선 변제권의 효력이 임차권 등기를 한때부터 유지되게 됩니다.

 

 

3. 임차권 등기 명령

임차권 등기 명령 신청은 임대차 계약이 종료된 후 임대보증금을 반환하지 못하였을 때, 임차인이 단독으로 주택 소재지 관할 법원에서 신청할 수 있는 제도로서, 임대인의 거주 이전의 자유를 보장하기 위한 제도입니다.

 

임차권 등기 명령을 하게되면 새로운 주택 거주를 위해 주민등록상 주소지를 변경하더라도 대항력이 유지되어서, 보증금을 안전하게 반환받을 수 있습니다.

 

 

 

 

임차권 등기 명령은 임차인에게 대항력과 우선 변제권을 유지해 주는 담보적 기능을 하고 있기 때문에, 부동산 경매의 경우 경매 시작 결정 등기 전에 임차권 등기가 설정되면 됩니다.

 

임차권 등기를 하면 부동산 경매에서 첫 경매 시작 결정 등기 전까지 임차권 등기 명령을 설정한 임차인은 배당 요구를 하지 않아도 배당받을 수 있습니다. 단,.단, 경매 시작 결정 등기 후에 임차권 등기를 한 임차인은 배당 요구를 한 경우에만 배당받을 수 있습니다.

 

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임차권 등기 명령 제출 서류

 

1. 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기 사항 증명서

 

2. 임대인의 소유가 아닌 경우 소유권 보존 등기에 필요한 서류(건축물대장( 등)

 

3. 임대차 계약서

 

4. 임차 주택을 점유하기 시작한 날과 주민 등록을 마친 날을 소명하는 서류

 

5. 신청 당시 우선 변제권을 취득한 임차인은 임차 주택을 점유하기 시작한 날과 주민 등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀 있는 임대차 계약증서

 

6. 임대차 목적물에 관한 등기부 상의 용도가 주거 시설이 아닐 때 임대차 계약 체결 시부터 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

 

 

 

임차권 등기 효과

 

- 대항력 및 우선 변제권의 유지

 

- 대항력 및 우선 변제권의 취득

 

- 소액 보증금의 최우선 변제권 배제

 

 

 

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보증금 반환 청구 소송

임차권 등기 명령을 신청하게 되면 보증금을 안전하게 지킬 수 있게 되지만, 임대인으로부터 보증금을 반환하도록 하는 법적인 기능은 없습니다. 그래서 임차권 등기 명령 후에도 보증금을 반환받지 못했다면 임대인에게 '보증금 반환 청구 소송'을 신청해야 합니다.

 

 

 

보증금 반환 청구 소송을 하게되면 소송에서 승소하여 임대인에 대한 권원을 확보하고, 임대 주택의 경매 신청 또는 임대인의 재산에 대한 강제 집행등을 통해서 임대차 보증금을 강제로 회수할 수 있게 됩니다.

 

단, 임차인이 전입 신고와 점유, 확정일자까지 갖춘 후 경매 절차를 진행하는 경우에만 다른 권리자와의 권리 내역 순위에 따라서 우선 변제권이 인정되어 배당 절차에서 우선 변제를 받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

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