소액임차보증금 - 임차인 우선변제 요건과 지역별 소액임차인 기준

집주인의 채무로 인해서 임대해서 살고 있는 주택이 경매로 넘어가는 경우 임차인은 대항력에 따라서 보증금 반환여부가 결정됩니다.  세입자인 임차인의 대항력에 대해서 알아보고, 우선변제권과 최우선변제권의 성립요건과 소액임차인 범위에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

소액임차인

최우선변제권을 받을 수 있는 요중 하나인 소액임차인은 보증금이 일정 기준 이하일 때 소액임차인으로 분류됩니다.  임의경매에서는 대부분 근저당권이 말소기준권리가 되며, 말소기준권리 등기를 한 날이 소액 임차인을 판단하는 기준일이 됩니다.

 

소액임차인 기준과 범위

최우선변제권을 받기 위한 소액임차인 기준은 지역에 따라 임대차보호법에서 정하고 있는 우선변제받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준이 다릅니다. 

 

 

 

 

 

소액임차인에 해당하는 임차보증금은 지역에 따라서 달라지기 때문에 등기소 홈페이지 '자료센터' - '지역별 소액임차인 범위' 메뉴에서 해당 지역의 금액을 알고 확인해 두시는 것이 좋습니다.  

 

소액임차인에 해당하는 보증금 금액은 정책에 따라 변동될 수 있기 때문에 거주지 변동여건이 발생하였을때 다시 금액을 확인해야합니다. 

 

 

 

전세보증보험 보증대상과 보증한도 - 보증료 및 가입방법과 기한

 

 

임차인의 권리

주택임대차보호법에 규정된 임차인의 권리는 3가지입니다.

 

1. 대항력

2. 우선변제권

3. 최우선변제권

 

 

대항력이란?

 

주택에 임차인이 전입을 하게 되면 주택의 소유자 변동과 상관없이 임차권을 갖고 대항할 수 있는 힘으로,  대항력은 세입자가 임대차계약기간 동안 임대차계약이나 경매등으로 주인이 바뀌더라도 퇴거하지 않고 주택에 거주할 수 있는 권리입니다.

 

 

 

 

임차인이 대항력 기준을 충족한 경우에는 경매를 통해서 부동산의 소유주가 바뀌더라도 임차인은 보증금을 전액 돌려받을 때까지 합법적으로 거주할 수 있습니다.

 

이러한 대항력을 가지기 위해서는 임차한 부동산에 전입신고를 해야 하는데,  전입신고를 하게 되면 전입신고를 한 다음 날 0시부터 대항력이 발생하게 됩니다.  대항력은 전입신고 당일이 아닌 다음날부터 적용되기 때문에 전입신고를 미루지 않도록 해야 합니다. 

 

 

 

우선변제권

우선변제권은 임차인이 자신의 권리를 선고하고, 경매 절차에 참여해서 배당 순서에 따라 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 우선 변제권을 받기 위해서는 반드시 확정일자를 받아야 합니다.

 

확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재하고 있다는 것을 확인해 주는 효력이 있습니다. 

 

 

 

배당을 받기 위한 확정일자 신고는 전입신고를 하실 때 함께 하실 수 있으며, 인터넷 등기소 홈페이지에서도 신청하실 수 있습니다.

 

 

 

 

최우선변제권

최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라서 경매 중인 임차주택에 소액임차인이 있는 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 

 

임차인이 최우선변제권의 성립요건을 갖췄다면 임차인은 낙찰가격의 1/2 범위 내에서 배당순서에 상관없이 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됩니다. 

 

최우선변제권을 갖추기 위해서는 주택을 인도하고 주민등록을 마친 후 대항요건을 갖춘 다음에 배당요구종기일 안에 반드시 배당요구를 해야 합니다.

 

 

 

 

최우선변제권의 성립요건

1. 보증금이 소액일 때

2. 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖췄을 때

3. 배당을 요구하였을 때

 

* 최우선 변제를 받기 위해서 위의 3가지 조건이 모두 성립한 경우에만 배당을 받을 수 있고, 이 중 하나라도 빠지게 되면 배당을 받을 수 없습니다.

 

 

 

경매절차

1. 경매신청 및 경매개시 결정

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

3. 매각의 준비

4. 매각방법 등의 지정.공고.통지

5. 매각의 실시

6. 매각 결정절차

7. 매각대금의 납부

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

9. 배당절차

 

 

 

 

전세보증금 반환 - 임대차보증금 반환절차와 임차권등기 및 청구 소송