재개발과 재건축 차이점 및 사업시행 5단계 (재건축초과이익환수제)

아파트를 신축하여 개발하는 것은 같지만 개발방식의 차이가 있는 재개발과 재건축 차이점에 대해서 알아보고, 사업시행 5단계와 재건축을 하게 되는 경우 재건축초과이익환수제에 따른 재건축초과이익환수금 계산방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

재개발 VS 재건축

재개발

주거환경이 낙후된 지역의 건물과 기반시설을 모두 허물고 전체를 새롭게 개발하는 것으로 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 신축하면서 낙후된 지역의 도시기능과 생활환경을 개선하는 도시미관 정비사업입니다.

재건축처럼 낡은 건물만 새로 짓는 것이 아니고, 열악한 기반 시설 전체를 한꺼번에 개발하는 것으로, 낙후된 동네의 도로나 도시의 인프라와 공공시설의 개선, 주택 환경의 향상, 공간 효율화 새로 만드는 것을 재개발이라고 합니다.

또한 재개발은 도시의 경제 활성화를 위한 개발로 일정 부분 공공 개발의 성격을 가지고 있으며, 일반적으로 지방 정부, 개발자, 건설업체, 주민 등 다양한 이해 관계자들의 협력과 참여를 필요로 합니다.

재개발 시 기존 건물의 철거나 주택 주민의 이주를 포함하기 때문에, 재개발 프로젝트는 많은 이해 관계자들의 대화와 협의가 필요하게 됩니다. 재개발을 위한 이주를 하는 경우 세입자를 위한 주거이전비, 영업보상비등의 보상이 있습니다.

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재건축

기존 토지 등의 소유자들이 조합을 결성하여 오래된 아파트 같은 공동주택의 건물을 부수고 건물을 새로 짓는 것입니다. 아파트 건축 시 사용되는 철근 콘코리트의 강도는 30~50년 정도의 기간이 지나면 강도가 약해지게 됩니다. 그래서 안전상의 이유로 오래된 건물에 대해 안전성 검사를 정기적으로 실시하게 됩니다.

공동주택의 안전진단 결과 안전성이 기준치 밑으로 떨어지게 되면 거주자의 안전을 위해 해당 건축물을 더 이상 사용할 수 없게 되고 철거를 진행하게 됩니다. 재건축을 위해서는 안전진단 통과가 우선이 되어야 개발할 수 있고, 안전진단을 통과한 건축물에 대해서 철거를 진행하고 새로 신축하는 것이 재건축입니다.

재건축은 재개발과 달리 공익성보다는 소유자의 사익을 추구하기 위해 개발하는 경우가 많기 때문에 세입자를 위한 이주비나 이전대책등은 따로 없습니다.

재개발과 재건축 차이점

구분	재건축	재개발
사업 개발지 특성	정비기반시설은 양호하나 노후. 불량건축물이 밀접한 지역(주로 아파트)	정비기반시설이 열악하고 노후. 불량건축물이 밀접한 지역
조합 설립등의 동의율 요건	토지등 소유자 3/4 이상 토지 면적 3/4 이상 동별 과반수 이상 찬성	토지등 소유자 3/4이상 토지 면적 1/2 이상 찬성
조합원 자격	구역내 건물과 부속토지를 동시에 소유자(건물이나 토지만 갖고 있는 사람은 조합원이 될 수 없음) 그중에서 조합설립에 동의한 자	구역내토지 소유자(나대지, 도로) 건축물 소유자, 지상권자(무허가 주택) 조합설립 동의 요건 없음
현금청산	매도청구	토지수용
안전진단 여부	안전진단 있음 (단독주택 재건축 제외)	안전진단 없음
투기과열지구 전매 제한	조합설립인가 이후	관리처분인가 이후
재건축 초과이익 환수제 적용여부	있음	없음

재건축초과이익환수제 여부

재건축초과이익환수제는 재건축에만 있는데, 일정비율의 금액을 제한 조합원의 이익이 3,000만 원을 넘는 경우 그 초과이익에 대해서 세금을 징수하는 제도입니다. 재건축초과이익환수금은 조합설립 추진위원회 승인일로부터 입주를 할 때의 공시가격을 기준으로 계산하게 됩니다.

재건축초과이익환수제는 2018년 1월 1일 이후 관리처분인가를 재건축 신청한 곳에만 적용이 됩니다.

재건축초과이익환수금 계산

조합원 1인당 평균 이익(부과기준)	조합원 1인당 부과
3,000만원 이하	면제
3,000만원 초과 ~ 5,000만원 이하	3,000만원 초과 금액의 10%
5,000만원 초과 ~ 7,000만원 이하	200만원 + 5,000만원 초과 금액의 20%
7,000만원 초과 ~ 9,000만원 이하	600만원+7,000만원 초과 금액의 30%
9,000만원 초과 ~ 1억 1,000만원 이하	1,200만원+9,000만원 초과 금액의 40%
1억 1,000만원 초과	2,000만원+1억 1,000만원 초과 금액의 50%

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안전진단 여부

재건축의 경우 정비기본계획이 수립되게 되면 안전진단을 통과해야만 재건축 구역으로 지정이 가능합니다. 재건축 안전진단 합리화 방안을 통해서 조건부 재건축 판정을 받는 경우에도 지자체의 검토 후 요청이 있을 때에만 안전진단을 시행하도록 개선이 되었습니다. 그러나 재개발은 안전진단 과정이 없습니다

투기과열지구 전매 제한

'전매 제한'은 부동산이나 권리의 거래를 일정 기간동안 제한하는 것을 의미합니다. 재건축의 경우 조합설립이 된 이후부터, 재기발의 경우 관리처분인가가 난 이후부터 전매가 제한되게 됩니다.

재초환법 국회소위 통과

재건축 초과이익 부담금에 대한 면제 구간을 8,000만원까지 늘리는 법안이 오늘 국토교통위원회 국토법안소위원회를 통과하였습니다. '재건축 초과이익 환수에 대한 법률(재초환법)'의 개정안을 처리에 따라서 재건축으로 인한 부담이 줄어들 예정입니다.

오늘 통과된 재초환법으로 인해서 재건축 초과이익 기준이 현재 3,000만원에서 8,000만 원으로 올리며, 부과 구간은 2,000만 원에서 5,000만 원으로 조정됩니다. 또한 20년 이상 장기 보유한 보유자에게는 부담금 70%를 깎아주기로 하였습니다. 20년 미만 보유자도 보유기간에 따라서 감면됩니다.